Dans de nombreux cas, ce transfert a déjà commencé, les familles procédant à des donations de leur vivant afin de préparer la transmission de leur patrimoine, d’optimiser leur fiscalité et d’en assurer la pérennité à long terme. Pour les marchés immobiliers, les enjeux portent à la fois sur l’ampleur des capitaux transmis et sur les destinations où ils s’établissent. À mesure que les patrimoines passent d’une génération à l’autre, ils sont également susceptibles de franchir les frontières, redessinant la demande résidentielle et créant des opportunités pour les territoires en phase avec les priorités de ces grandes fortunes à la mobilité internationale.

Le Great Wealth Transfer est au cœur de la deuxième édition de l’étude Savills Spotlight on Wealth Trends, qui examine les mutations qu’il entraîne dans les stratégies d’investissement et la gestion de patrimoine. Selon le CFA Institute, neuf investisseurs sur dix parmi les Millennials et la génération Z souhaitent que leurs portefeuilles reflètent leurs valeurs personnelles. Parallèlement, l’intérêt pour les marchés privés, les actifs numériques et les stratégies d’investissement thématiques ne cesse de croître.

L’immobilier reste au cœur de ces enjeux. Il continue de constituer une réserve de valeur, un outil de préparation successorale et un moyen privilégié de préserver le patrimoine d’une génération à l’autre.

À mesure que le transfert se poursuit, le choix de la localisation devient un élément central de la stratégie patrimoniale. Les opportunités économiques et la valorisation du capital demeurent des critères essentiels, mais la qualité de vie, les priorités familiales, la santé, la sécurité et la résilience à long terme influencent de plus en plus les décisions d’investissement. Dans le même temps, les nouvelles fortunes issues des technologies et de l’intelligence artificielle (IA) redessinent la géographie mondiale des pôles de richesse. En conséquence, de nombreuses familles fortunées adoptent des modes de vie répartis entre plusieurs juridictions, en articulant résidence, éducation et structures patrimoniales sur différents marchés.

Indice Savills des pôles d'attraction des nouvelles générations fortunées

Afin d’identifier les destinations les mieux positionnées pour attirer cette prochaine génération de grandes fortunes internationales, Savills a analysé plus de 100 pôles mondiaux de richesse selon quatre piliers clés. Les résultats mettent en évidence à la fois les grandes places internationales établies et les destinations émergentes prisées pour leur qualité de vie. Ensemble, ces piliers permettent d’identifier les territoires où la richesse se crée, se gère et où les grandes fortunes choisissent de s’installer :

1. Economie, gouvernance & connectivité : La solidé de l'économie, la qualité de la gouvernance et la connectivité internationale.
2. Concentration de la richesse et environnement local : L'importance du patrimoine détenu localement, le dynamisme du marché résidentiel et l'accès à des établissements d'enseignement de premier plan.
3. Gestion de patrimoine et fiscalité : Le degré de sophistication des stratégies patrimoniales, des services financiers et des cadres fiscaux.
4. Qualité de vie : Le cadre de vie, les expériences et les infrastructures qui attirent grandes fortunes à la mobilité internationale.

L’indice révèle que les marchés les mieux positionnés se répartissent à l’échelle mondiale, englobant des destinations historiques, des pôles prisés pour leur qualité de vie et des marchés de résidences secondaires d'excellence parmi les 30 premiers. Ce qui distingue les marchés les plus performants, c’est leur capacité à trouver un équilibre parfait entre les quatre piliers : l'économie et la gouvernance, la fiscalité, la concentration des grandes fortunes et la qualité de vie.

Les Amériques dominent le classement grâce à leurs écosystèmes propices à la création de richesse et à la forte concentration de personnes fortunées (HNWI). New York, Miami, San Francisco et Los Angeles figurent toutes dans le top 5 mondial, témoignant de l’attractivité persistante de la région auprès des investisseurs fortunés.

La région EMEA (Europe, Moyen-Orient et Afrique) représente plus de la moitié des 30 premières destinations mondiales, illustrant sa capacité unique à conjuguer préservation du patrimoine, connectivité internationale et qualité de vie. La diversité de son offre - qui s’étend des grandes places financières mondiales aux marchés côtiers et aux destinations alpines - demeure l’un de ses principaux atouts.

En Asie-Pacifique, les marchés les mieux classés associent création de richesse, connectivité internationale et environnements hautement favorables à la gestion de patrimoine. Singapour et Hong Kong s'imposent en tête dans la région, tandis que de nouvelles destinations émergentes élargissent l’éventail des opportunités pour les capitaux en quête de mobilité internationale.

Nouvelles sources de richesse

À l’échelle mondiale, de nouvelles fortunes se constituent à un rythme soutenu grâce à l’entrepreneuriat, aux technologies et au secteur en plein essor de l’intelligence artificielle (IA). Cette dynamique fait émerger une nouvelle génération de détenteurs de patrimoine, dotée de priorités et de comportements d’investissement inédits. Selon Forbes, l’année 2025 a enregistré un nombre record de milliardaires de 39 ans ou moins ayant bâti leur fortune par eux-mêmes, dont une grande partie grâce à des entreprises axées sur l’IA. Cette évolution illustre une rupture avec les mécanismes traditionnels d’héritage ou de progression de carrière classique.

À mesure que les fortunes se constituent plus rapidement et touchent des profils plus diversifiés, les stratégies de gestion patrimoniale doivent s'adapter et gagner en agilité. Les portefeuilles s’étendent désormais au-delà des actions et de l’immobilier pour intégrer les marchés privés, les actifs numériques et de nouvelles réserves de valeur alternatives. Les objets de collection de luxe, autrefois considérés comme de simples plaisirs liés au mode de vie, sont aujourd'hui de plus en plus envisagés sous l’angle de l’investissement. Les portefeuilles évoluent ainsi pour intégrer des catégories d’actifs singulières, telles que les sacs à main de luxe.

Pour les conseillers en gestion de patrimoine, l’enjeu reste de préserver les fortunes d’une génération à l’autre, tout en maîtrisant les mécanismes de création et de déploiement des nouvelles richesses dans un environnement d’investissement mondialisé et en constante évolution.

Perspectives - défis et opportunités

Les destinations les mieux positionnées pour réussir à long terme seront celles qui seront concilier création et préservation de la richesse, connectivité internationale et qualité de vie.

Le Great Wealth Transfer redessine le profil des détenteurs de patrimoine ainsi que la géographie des investissements. Les destinations les mieux classées dans l’indice Savills des pôles d’attraction des nouvelles générations fortunées associent opportunités économiques, connectivité internationale, préservation du patrimoine et art de vivre.

À la solidité persistante de grandes places financières internationales telles que New York, Londres et Singapour s’ajoute l’influence croissante de pôles prisés pour leur qualité de vie, notamment Miami, Monaco ainsi que certaines destinations alpines et côtières. Malgré leurs différences, les marchés les plus performants offrent des infrastructures de premier plan, un environnement stable, une excellente connectivité et une offre résidentielle hautement attractive.

Les politiques publiques, fiscales et réglementaires continueront d’influencer les choix de localisation. Les évolutions de la fiscalité, des conditions de résidence et des cadres réglementaires rendent ces décisions de plus en plus complexes. Parallèlement, les contraintes d’offre sur de nombreux marchés résidentiels de prestige continuent de soutenir la valeur des actifs à long terme. Dans le même temps, des économies dynamiques comme l’Inde, le Vietnam, l’Arabie saoudite et les Émirats Arabes Unis captent l'attention grâce à une forte création de richesse, à des investissements massifs dans les infrastructures et à une attractivité accrue en matière de qualité de vie.

Sur les marchés immobiliers, l’évolution des préférences pourrait s’avérer aussi déterminante que celle des dynamiques patrimoniales. Le cadre de vie, le bien-être, la flexibilité, l’intimité, l’éducation et la connectivité internationale deviennent des facteurs majeurs de la demande résidentielle. Cette tendance soutient l’essor des résidences de marque (branded residences), des programmes immobiliers axés sur le bien-être et des biens « prêts à habiter », qui permettent aux acquéreurs mobiles à l’international de passer aisément d’une résidence et d’un pays à l’autre. Au-delà de la simple préservation du capital, l’immobilier résidentiel haut de gamme offre de la flexibilité, facilite la préparation successorale et donne accès à des réseaux mondiaux, à des systèmes éducatifs d’excellence et à des écosystèmes économiques dynamiques.

À mesure que les patrimoines se transmettent entre générations et franchissent les frontières, les capitaux devraient se montrer plus sélectifs. Les actifs rares, prêts à habiter et assortis de services haut de gamme - situés dans des marchés combinant stabilité juridique, qualité de vie, intimité et liquidité à long terme - devraient demeurer les plus résilients.

Parallèlement, les portefeuilles se diversifient : l’immobilier est désormais envisagé aux côtés des marchés privés, des technologies, de l’hôtellerie et des entreprises opérationnelles. Cette évolution ne diminue en rien l’importance de la pierre, mais elle transforme les critères selon lesquels elle est évaluée. L’immobilier résidentiel doit aujourd'hui offrir bien plus que la simple préservation du capital ; il doit répondre aux aspirations profondes des détenteurs de patrimoine et de leurs familles en matière de mode de vie, de mobilité, de relations sociales et de préparation de l’avenir.

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